ROZHOVOR | Emil Kasarda: Nemovitosti patří k základním pilířům investičního portfolia

Rozhovor s jednatelem společnosti Emilem Kasardou, zveřejněný na zpravodajském webu Hospodářských novin 

Scéna českého realitního trhu je v poslední době velmi neklidná a dynamická, pro pochopení hlubšího kontextu jejího dění je proto ideální obrátit se na její stálice. Jednou z nich je i realitní kancelář Luxent, která letos slaví deset let od svého založení. Vývoj tendencí jsme probrali s jejím majitelem Emilem Kasardou. 

Na realitní trh jste s Luxentem vstoupili před deseti lety. V jaké fázi se v horizontu této doby byznys s nemovitostmi aktuálně nachází? 

Jak každý z vlastní zkušenosti víme, trh s nemovitostmi se několik posledních let nachází ve fázi značného růstu. Ve všech segmentech trhu totiž převládá poptávka, zatímco nabídka zejména kvalitních rezidenčních nemovitostí je naopak dost malá. Tato situace se v Praze během několika let k lepšímu pravděpodobně nezmění. Platí to jednoznačně pro prémiový segment luxusních nemovitostí (prodej luxusních domů i bytů). V tom středním se ale patrně projeví restriktivní opatření bankovního sektoru vedoucí ke snížení dostupnosti hypoték – banky mají vyšší požadavky na vlastní zdroje klientů a rostou i úrokové sazby. Již teď se ukazuje stagnace středního segmentu v Praze, zatím převážně kvůli nedostatku nových projektů.

Častým tématem posledních let je realitní cenová bublina, ale odborníci se v názorech na relevantnost užití tohoto termínu rozcházejí. Jak tento fenomén vidíte z pozice realitního insidera Vy a jaký se dá podle Vás předpokládat vývoj pro příštích pět let? 

Nehovořil bych o cenové bublině. Cenu bytů a nemovitostí obecně určuje poptávka a nabídka. Předvídá se obtížně – pokud bude i v příštích pěti letech nadále trvat ekonomický růst a bude převládat poptávka nad nabídkou nemovitostí, můžeme očekávat další vzestup cen, předpokládáme ale poněkud menší tempo, než jaké pozorujeme poslední tři roky. Špičkové nemovitosti, ty opravdu kvalitní, si i v době stoupajících cen své kupce najdou. Ve srovnání s trhy západní Evropy je zde stále ještě prostor pro další cenové navýšení. Nemovitosti však musí mít vysokou stavební, architektonickou i estetickou kvalitu. Stoupá význam interiérového designu. Klienti jsou ochotni zaplatit, ale jen za kvalitu.

Nárůst cen pražských nemovitostí je výrazně citelný i na rychle se zdražujících nájmech, a to hlavně ve středním segmentu. Vy se zabýváte high-end segmentem, je po pronájmech luxusních bytů poptávka i tady nebo lidé raději nakupují? 

My se pohybujeme v obou segmentech – v tom středním i v luxusním, chcete-li prémiovém nebo high-end a podobně. Výše nájemného v obou segmentech kopíruje nárůst cen těchto pronajímaných nemovitostí. Mezi zájemci o bydlení ve středním segmentu máme klienty, pro něž sice nebylo nájemní bydlení jejich první volbou, nicméně z důvodů nárůstu kupních cen a zhoršujících se podmínek financování si koupi momentálně nemohou dovolit. I v luxusním segmentu jsou nájmy běžnější, než by se na první pohled mohlo zdát. Pracujeme například pro klienty, kteří si od majitelů luxusní byt dlouhodobě pronajmou a následně v něm poskytují služby krátkodobého ubytování – se souhlasem majitele samozřejmě. Je ale dobré říci, že v tomto segmentu se chyby nevyplácejí, klienti jsou zvyklí na určitou kvalitu a okamžitě poznají, kde jim byt nevyhovuje. A nejde jen o nemovitost jako takovou, ale i o poskytované služby, úroveň servisu realitní kanceláře, právních služeb a podobně. Laťka, týkající se servisu realitní kanceláře a služeb souvisejících, je vysoko. Majitel kvalitní nemovitosti očekává také odpovídající úroveň a míru zodpovědnosti svých nájemníků. Přidanou hodnotou, kterou majitelé luxusních nemovitostí velmi oceňují, je právě schopnost realitní kanceláře takové nájemníky vybrat.

Po jakých nemovitostech je v současné době největší poptávka? 

Největší poptávka je celkově po pražských malometrážních bytech, kdy investoři kalkulují s výnosem z nájemného a těží pochopitelně i z růstu ceny bytu v čase. V posledních třech letech šlo o růst značný, způsobený, jak jsem už řekl, vnějšími faktory trhu, nikoli změnou kvality nemovitosti, její rekonstrukcí a tak dále. Zájem je dále také o zajímavé velkometrážní byty, například střešní penthousy a byty s prostornými soukromými terasami – ideálně s výhledy na Pražský hrad, Hradčany, na řeku či střechy Malé Strany. Klienti oceňují intimitu a soukromí teras stejně jako potěšení z pohledu na krásnou Prahu. V hledáčku nejnáročnějších je také Pařížská ulice a její okolí, luxusní pražské části kolem zelených městských parků jako je Grébovka a další. Sofistikovaní investoři hledají především kvalitní nemovitosti a luxusní domy. Dobře vědí, jaký výnos mohou dlouhodobě očekávat a současně si uvědomují, že u kvalitní nemovitosti mají navíc jistotu likvidity své investice v případě, že se ji rozhodnou prodat. U nekvalitní nemovitosti to tak jednoduché není. Dobrý nákup nemovitosti v posledních několika letech investory příjemně překvapuje svým zhodnocením.

V čem tedy spočívá kvalita nemovitosti?

Podle mé zkušenosti jde o kombinaci několika faktorů, které musejí být vzájemně vyvážené. Nelze shrnout pouze ty všeobecně známé – a platné! (smích) – jako je vyšší podlaží, dobrý výhled, parkování, terasa či balkon, dobrá dopravní dostupnost, zeleň v okolí a podobně. U nejzásadnějšího vlivu na cenu a kvalitu, kterým je známá „lokalita lokalita lokalita“, musíme pamatovat i na takzvanou mikrolokalitu. Je přece jen rozdíl mezi například Prahou 1 a Josefovem, liší se oblíbenost jednotlivých ulic na Vinohradech a tak dále. Roli hrají věci mezi nebem a zemí, jako je genius loci, a pak také odpovídající úroveň provedení – a rchitektonického, projektového, stavebního a nakonec designového dokončení, férovost přístupu majitele a realitní kanceláře a důvěryhodnost realitního makléře – ano, skutečně nároční klienti posuzují kvalitu nabízené nemovitosti komplexně a zahrnují i profesionální přístup prodávajícího a kompetenci realitního makléře. Vyhodnotí-li takto komplexně obchodní příležitost jako odpovídající jejich nárokům, jsou připraveni akceptovat i vyšší cenu.

Zaznamenáváte změny v preferencích klientů v oblasti exkluzivních nemovitostí? 

Klienti jsou oproti minulosti náročnější ve všech aspektech – jejich pozornost se již nesoustředí výlučně na nemovitost jako takovou, tedy promyšlené dispozice, kvalitu vlastního provedení stavby i návrhu a realizace finálního designu. Záleží čím dál víc i na kvalitě například společných prostor, složení obyvatel domu, rozvíjející se síti služeb v okolí nebo stabilitě dané oblasti.  Klienti také vyžadují perfektní servis již při výběru nemovitosti, oceňují profesionálně poskytnuté služby. Důležitá je dokonalá informovanost o nemovitosti a následné služby v případě prodeje, například právní. Navržené kupní smlouvy klientům sice kontrolují a schvalují jejich právníci, nicméně výchozí návrhy, které zajišťuje realitní kancelář, musí být připraveny skutečnými odborníky. Také při řešení jakýchkoli nestandardností klienti očekávají proaktivní přístup a návrhy vedoucí k bezpečné investici.

Nemovitosti se stávají stále oblíbenějším nástrojem investic. Jakou oblast trhu byste aktuálně doporučil pro tento záměr jako lukrativní? 

Investice do nemovitostí patří k základním pilířům doporučovaného investičního portfolia a tak tomu bude i nadále. Takto zainvestované prostředky nevedou sice, oproti jiným druhům investic, k těm nejvyšším výnosům – z dlouhodobého hlediska růst cen nemovitostí jen o něco lépe kopíruje míru inflace -, avšak poskytují stabilní a rozumnou míru výnosu a rizika. Kromě toho, velkou roli hraje i fakt, že mnoho investorů si na svou investici také touží „sáhnout“. Nelze podcenit ani trend, kdy vlastnit nemovitost v unikátní lokalitě patří k určitému životnímu stylu.

V Praze si samozřejmě drží silné pozice tradiční prestižní lokality pro nákup nemovitosti, jako jsou Hradčany, Vinohrady nebo Staré Město, ale cenová i sociální mapa metropole se mění. V jakých částech města vidíte do budoucna investiční potenciál, pokud pomineme tyto tradiční čtvrtě? 

Pohledů na tuto problematiku existuje více, připomenu jeden z nejrozšířenějších, který doporučuje vše „u vody“. Investiční potenciál mají ale také připravované výstavby v místě dnešních brownfieldů, které budou znamenat významný impuls pro rozvoj širšího okolí. Jde především o Smíchov, Holešovice, Karlín, Žižkov. Rozhraní Vinohrad a Žižkova a Vinohrad a Vršovic jsou také velmi zajímavá.

Zachováváte si butikový koncept realitní kanceláře. Jaké jsou hlavní výhody tohoto formátu? 

Popravdě tento koncept je důsledkem spíše našeho osobního ladění, než prvotního strategického rozhodnutí (úsměv). Upřednostňujeme práci orientovanou raději na vysokou kvalitu než na velkou kvantitu. Tento náš přístup předpokládá hlubší úroveň služeb vůči našim klientům, jak v odbornosti, tak i na úrovni mezilidských vztahů. Řekl bych, že v tom je naše velká výhoda, protože některé věci, například kulturní jednání, schopnost vidět celek, být etičtí, umět sofistikovaně vyjednávat a řešit překážky, které v každém obchodě nutně nastávají – takovým věcem se jen tak lehce naučit nelze. Člověk je v sobě buď má nebo nikoliv.  Ze zpětných reakcí našich zákazníků k naší radosti zjišťujeme, že právě tento butikový charakter naší kanceláře a přístup našich makléřů je pro ně rozhodující, ceněný a navrch příjemný. Odměnou je jejich dlouhodobá přízeň. Další výhodou pro naše klienty je samozřejmě aspekt větší diskrétnosti, kdy jednají pouze s jedním makléřem, který jejich příběh dobře zná. No a v neposlední řadě, a to také není málo, jednání na úrovni podporuje exkluzivitu nabídky a přitahuje správné kupce. Všeobecně nemovitost nelze oddělit od lidí, kteří s ní pracují. Ti určí, jak bude na trhu a mezi zájemci působit, potažmo jaké ceny na trhu nakonec dosáhne.

Kromě zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí také spolupracujete s developery na tvorbě konceptu jejich projektů. Jaké jsou základní předpoklady toho, aby projekt na trhu v konkurenci uspěl? 

Každá lokalita představuje pro developera novou výzvu, aby maximálně využil veškerý její potenciál. Velké developerské společnosti již mají své zkušenosti a zpravidla v určité fázi svého růstu dospěly k vlastnímu způsobu práce a jejich developerské projekty – svým způsobem typové, jim zaručí při optimálním množství vynaložené energie dostatečný zisk. Cílí na většinovou poptávku a dělají svou práci dobře. Menší, a zdaleka nejen začínající, developerské společnosti pracují s budovami či pozemky, které pro maximalizaci výnosu vyžadují často originální přístup a velmi důslednou a detailní práci ve všech fázích projektu. Jako velice důležitou vidíme spolupráci se specialisty na obchod s exkluzivními nemovitostmi již od fáze prvního projektování. Takový postup se nám nejednou potvrdil jako velmi úspěšný v praxi, už od začátku se totiž v tomto případě projektuje s ohledem na atraktivitu a maximální užitnou i estetickou hodnotu bytů pro budoucí obyvatele. Cílem je uspokojit v nejvyšší možné míře kupující, a tak prodávat v klidu, kdy všichni jsou spokojení, a dosáhnout vynikajícího výnosu projektu. Je třeba důkladně znát lokalitu a její možnosti, tedy opět – spolupracovat již od začátku úzce s těmi, kdo budou projekt klientům nabízet. Veškeré kroky, které developer ve vztahu k veřejnosti a budoucím kupujícím dělá, na sebe také musejí velmi plynule a samozřejmě navazovat. Chyby v komunikaci projektu navenek vzbuzují v zájemcích o bydlení pocit rozporu, a nakonec mohou vést ke ztrátě jejich zájmu a hledání jinde. Tedy i práce realitní kanceláře v oblasti komunikace je pro úspěch velice důležitá, zejména u komorních, originálních projektů, kterým se v naší práci velmi rádi věnujeme.

Jak váš servis pro developery vypadá? Vyřizujete třeba i administrativní povolení a ovlivňujete výběr dodavatelů? 

Záleží na developerovi, nelpíme na žádném unifikovaném postupu. Snažíme se co nejvíce pochopit konkrétní potřeby developera v daném projektu, a nejde jen o maximální výnos, jak by se mohlo zdát, i když maximalizaci zisku bereme vždy jako jasný cíl. Připravujeme řešení pro developery na míru. Shromáždili jsme osobité know-how, které svým klientům nabízíme takřka ve všech oblastech jejich činnosti – a je jen na nich, jaké služby a do jaké míry si od nás vyberou. Jsme odborníci v obchodu a marketingu a tento svůj pohled vnášíme do projektu ve všech představitelných souvislostech. Originální koncept, prvotřídní zpracování, dokonalé vizualizace a prezentace a špičkový klientský servis dělají projekt pro kupující jedinečným a zajímavým. A o to jde. Luxus vidíme i v osobitosti a originalitě, v procesu prodeje. Jsme v tom pro naše partnerské developery, podle jejich slov, důležitým partnerem. A to nás těší.

Zabýváte se i komerčními nemovitostmi?

Ano, a naše portfolio se stále rozšiřuje. I proto jsme se rozhodli věnovat komerčním nemovitostem více prostoru na nově vznikajícím webu Luxent Commercial, který bude zaměřen výhradně na kancelářské a obchodní jednotky a nové komerční projekty. Zájem českých i zahraničních firem o nová místa narůstá, poptávají lepší lokality či nové prostory z různých důvodů, jako je třeba expanze či navýšení počtu zaměstnanců, a proto jsme tímto způsobem posílili naše komerční oddělení. Zaměřujeme se především na relokace společností. 

Jakou nejzajímavější nemovitost se Vám podařilo za těch deset let na trhu prodat?

Vyberu jen několik – zámek na Moravě, unikátní srub ve Středočeském kraji, činžovní dům na Hradčanech, palác v historickém centru Malé Strany, řadu bytů v Pařížské ulici a jejím bezprostředním okolí, velkometrážní byt s rozlohou více než 500 metrů čtverečních na Starém Městě, některé luxusní domy v Praze… Díky stálé klientele se nám dostávají do péče opravdu mimořádné nemovitosti, některé z nich jsou po dohodě s vlastníky nabízeny diskrétně přímo konkrétním zájemcům.

Máte nějakou raritu i v současném portfoliu? 

V současném portfoliu máme hned několik zajímavých nemovitostí, raritou je například zrekonstruovaná vodárenská věž v Libni, přestavěná na luxusní sídlo s mezonetovým bytem v tamburu a relaxačním centrem v podzemí. Abych jmenoval také některé luxusní vily na prodej, tak například krásná secesní vila Helenka s malovanou fasádou a freskami od malíře Františka Koblihy nebo neorenesanční vila Lalotta v Hodkovičkách. Unikátní nemovitostí v našem portfoliu je i penthouse v Dlouhé ulici na Starém Městě s užitnou plochou přesahující 500 metrů čtverečních, velkou terasou a krásnými výhledy na všechny světové strany. Zajímavou atmosféru má také zámek v Encovanech. Takto bych mohl pokračovat, každá nemovitost v našem portfoliu má své individuální kouzlo a samozřejmě je vše otázkou preferencí a vkusu. Co se líbí jednomu, nemusí se zalíbit druhému a naopak. Určitě je ale z čeho vybírat.