Historické nemovitosti | Na co myslet, než do nich investujete

Historické nemovitosti mnohdy skrývají velký investiční potenciál. Obecně do této kategorie lze zařadit stavby staré zhruba 100 a více let. Historické stavby často lákají díky své unikátní architektuře, lokalitě, umělecké hodnotě, geniu loci i prastarým legendám a příběhům. Mnohé z nich jsou právem považovány za národní kulturní dědictví.

Prodej i koupě historických nemovitostí s sebou proto nesou svá specifika. Stávající majitelé mnohdy své hrady, zámky či jiná historická stavení nabízejí ve spolupráci s realitními kancelářemi, a to pouze neveřejně, pracují s interní databází klientů či osobními kontakty. S veřejnými nabídkami se proto setkáte jen zřídka. Jejich prodej na druhou stranu vyžaduje velmi individuální přístup a bohatou profesní praxi a také znalost historie a umění.

Vila Helenka 

Hodnota a oceňování historických objektů

K oceňování historické nemovitosti je potřeba přistupovat individuálně. Velkou roli hraje architektonický sloh, stav objektu a také historický odkaz. Setkáváme se s unikátním zpracováním fasád (často od známých umělců), freskami, arkádami, klenutými stropy… Při stanovení hodnoty se zaměřujeme na čistotu nebo kombinaci stylů a technické parametry – statiku, stav krovů, stropů, zdí i střešních krytin. Je nutné zohlednit, zda a kdy v objektu proběhly zásahy a renovace ze stran odborníků. Dalším faktorem je zmíněná kulturní hodnota – například, zda byl historický objekt obýván některým z významných šlechtických rodů, k jakému účelu byl dříve užíván (například po znárodňování byly objekty zámků využívány velmi různě, jako obytné, ale také jako archivy, hospodářské budovy sloužící státním statkům nebo JZD atp.) a jaká historie či události se k místu vážou. Je podstatné správně zvážit a vyhodnotit i užitnou hodnotu, tedy zda je stavba uzpůsobena k plnění své funkce a bude potenciálnímu kupci generovat zisk. To vše je hraje v případě oceňování historické nemovitosti zásadní roli.

  Renesanční zámek Encovany

Národní památkový ústav

Je pravda, že každý památkový ústav pracuje trochu jinak. Na některé historické objekty jsou kladeny vyšší nároky než na jiné, je proto důležité zvážit pozitiva a negativa v případech, kdy stavba je:

1. v ochranném památkovém pásmu

Spadají sem historické nemovitosti, u nichž často nejsou zachovány prvotní půdorysy, jejichž interiéry jsou poničené či změněné oproti původnímu stavu. V tomto případě památkový ústav klade důraz především na pohledové atributy. Objekt musí respektovat historii daného místa, proto je nutné dodržet původní ráz exteriéru, například oken, dveří či střešní krytiny. Důležitá je rovněž barva a struktura fasády.

2. památkově chráněný objekt

V případě, že je historická nemovitost památkově chráněná, řídí se její renovace přísnými pravidly z hlediska exteriéru i interiéru. Můžete se zde setkat s překážkami, které mohou mít v některých případech omezující vliv na zamýšlený účel provozu objektu.

V krátkosti – historická stavba, která se nachází v ochranném památkovém pásmu, je méně problematická z hlediska rekonstrukcí či renovací.

Vodárenská věž v Libni

Atraktivita a potenciál z ekonomického hlediska

Obecně rozšířený názor, že investice do rekonstrukce historických nemovitostí je past na peníze, nemusí vždy platit. Je důležité předem zvážit a promyslet účel, kterému by nemovitost měla sloužit. V současnosti je možné u památkově chráněných objektů zažádat o příspěvky na opravu historických budov z fondů Ministerstva kultury či Evropské unie.

Historické objekty mají rozsáhlý potenciál jak pro oblast soukromého podnikání, tak i pro společenské účely. Často jsou pořizovány s cílem zřízení luxusní soukromé kliniky, firemního sídla, kulturního centra regionu, sanatoria, léčebny, penzionu či hotelu. Zámek, hrad či jiná historická stavba vám dodají prestiž, přilákají pozornost a odliší vás od konkurence. Samostatnou kapitolou jsou pak nemovitosti zakoupené pro rezidenční užívání jako rodinná sídla. V těchto případech má nemovitost pro majitele zpravidla citovou hodnotu, podtrhuje jeho životní styl, lásku k historii, umění. Často přináší oproštění od hektické doby, uchovává si atmosféru a majestátnost přetrvávající staletí. Tyto stavby stávají na výjimečných místech – z dob, kdy naši předkové dokázali vybrat tu nejkrásnější a nejúčelnější lokalitu.

Další výhodou může být také jejich udržitelnost – na hradech, zámcích či jiných historických stavbách se zpravidla nacházejí studny, vrty jsou mnohdy vyvedeny do skály, čímž získáváte zdroj vlastní čisté vody. Zdi historických staveb jsou bytelné a domy tak oproti moderním stavbám nepotřebují klimatizaci, disponují přirozenou termoregulací. V zimě dům drží teplo a v létě naopak příjemně chladí. Téměř v každé historické nemovitosti najdete krby nebo kachlová kamna, často i ve větším počtu.

Zámek v Jenišovicích

Co musíte zvážit před koupí historické nemovitosti a na co si dát pozor

Statika

Samozřejmostí před koupí historické nemovitosti by mělo být přizvání technických odborníků, a to především z důvodu kontroly statiky, krovů a střešních konstrukcí – je nutné předem zvážit a započítat případnou investici do jejich zpevnění.

Vlhkost

Je důležité zjistit, zda a jak hluboko pod objektem se nachází hladina spodní vody kvůli vzlínání do stěn. To může zapříčinit nadměrnou vlhkost, a tak i možnost plísně, pokud není stavba přiměřeně ošetřována. O vlhkosti stavby mnohé napoví i to, za jakým účelem byla ve dvacátém století nemovitost využívána, zda se jednalo o rezidenci, hospodářské stavení nebo například o archiv.

Archeologické nálezy

Nemovitost, o niž máte zájem možná skrývá pod povrchem víc, než je na první pohled zřejmé. Pokud v rámci rekonstrukce suterénu či například hloubení podzemních garáží narazíte na archeologické nálezy, může vám to značně zkomplikovat průběh stavby. V případě takového nálezu je totiž nutné bezodkladně kontaktovat archeology, kteří naleziště mohou obsadit i na řadu měsíců.

Pozemky

Hrady, zámky, fary a jiné historické stavby dříve disponovaly rozsáhlými pozemky, čítajícími hektary lesů, polí či pastvin, které pomáhaly pokrýt náklady na provoz sídla. V budoucnu však byly tyto pozemky postupně rozparcelovány a rozprodány bez ohledu na nemovitost, k níž historicky náležely. Proto je nyní častým jevem, že tyto nemovitosti, byť výjimečné a s vysokou historickou hodnotou, leží na relativně malém pozemku. Tato skutečnost však může vyhovovat majitelům, kteří se nemohou či nechtějí starat se o rozlehlé parky, lesoparky nebo zemědělskou půdu.

Zajímá Vás investice do historických nemovitostí nebo sami historickou nemovitost nabízíte? Obraťte se na naši prodejní specialistku na historické nemovitosti Ing. Lenku Duškovou na tel. 773 769 769 nebo e-mailu lenka.duskova@luxent.cz.