Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties se zaměřuje nejen na luxusní rezidenční nemovitosti, ale také na komerční objekty, developerské projekty a investice. Do jejího portfolia tak spadají např. i kanceláře, obchodní prostory, penziony či hotely. Specialistou na investiční a developerské projekty je Filip Kovář. Ten využívá svých schopností v oblasti rozvoje obchodu a strategických dovedností k navazování vztahů s vysoce postavenými investory HNWI (High-net-worth individual), příležitostnými investory, developery a fondy. Navíc kupujícím a prodávajícím dokáže poskytnout komplexní poradenství i následné ohodnocení nemovitosti. Svou práci i dění na realitním trhu nám teď představí blíže.
Zmíněný studijní program je pro mě ideální, neboť si zakládá na standardech RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) v oblasti etiky, oceňování i nahlížení na trh nemovitostí. Věřím, že mi tato cesta rozšíří obzory a dá potřebný nadhled v uvažování v rámci CEE regionu. V mezinárodním měřítku se jedná o hodnotný a uznávaný soubor znalostí, jenž ukazuje na profesionalitu a kvalitu, které chceme i v naší realitní kanceláři neustále zvyšovat.
Volných hal, skladů a továren je dle mých informací nejméně v historii. Na tento rok je však vypsané velké množství nových projektů. V oblasti logistiky tedy můžeme očekávat rekordní výstavbu.
Oproti tomu stojí hotelový a retail segment, který je z podstaty věci ve větších městech přímo závislý na turistickém ruchu, jenž byl a stále je negativně ovlivněn globální pandemií. U retailu je evidentní změna přístupu zákazníků – své nákupy postupně přesouvají na internet.
Trh rezidenčního bydlení zažil nevídaný rok 2021. Byly přepsány dlouholeté rekordy, nejen co se týče výstavby a prodeje nových bytů, ale i cen nemovitostí a objemu poskytnutých hypoték. V letošním roce vidíme, že se situace více stabilizuje. Neočekáváme tedy tak velký růst cen rezidenčních nemovitostí, jako tomu bylo loni. Naopak přetrvává trend, kdy poptávka stále dramaticky převyšuje nabídku, nejvíce je to vidět v segmentu střední třídy.
Z pohledu interního jsme ušli velký kus cesty, zdokonalili procesy a stabilizovali komerční oddělení.
Co se týče trhu, tak jsme stále v turbulentním prostředí. Po globálním pandemii zde máme bohužel hned další výzvu – nedalekou válku na Ukrajině. Je třeba si tedy zvykat na onen nový „normál“, kdy je třeba být více agilní, a to ve všech ohledech. Každý den slýcháme novinky o drastickém růstu inflace, zdražování a nedostatku stavebních materiálů a hmot či ohledně problémů s logistikou. Doby, kdy bylo možné kalkulovat s fixní nabídkou stavebních firem např. po celou dobu výstavby, jsou dávno pryč.
Abych ale nebyl jen negativní, určitě je znát postupné oživení ekonomiky v době postcovidové. Zejména na poli prodeje rezidenčních a rekreačních projektů se naší společnosti nebývale dařilo. Uplynulé období bych tedy shrnul jako turbulentní, ale stále plodné.
V Luxentu mimo jiné nyní připravujeme tržní report, ve kterém ukazatele ovlivňující trh rozebereme do hlubšího detailu. O poznatky se rádi podělíme.
Troufám si tvrdit, že v kancelářském segmentu bude zachován hybridní přístup k práci. Kanceláře zde jsou a budou, ale mění se styl jejich každodenního užívání. To je jasný pozůstatek covidové doby, která všechny naučila flexibilnějšímu pracovnímu režimu.
Stále více skloňovaný bude termín proptech, tedy propojení realit s technologiemi. S tím souvisí také větší implementace automatizace a robotizace, zejména do e-commerce. Zde se do popředí dostává tzv. last mile delivery logistika, tedy malé městské sklady.
Z růstu cen výstavby budou profitovat již stojící nemovitosti, které půjdou na trh, neboť byly postaveny za menší náklady a levnější cenu peněz.
A jednoznačně poroste význam a důraz na společenskou odpovědnost a udržitelnost. Kritéria ESG, tedy Environment (hodnotí dopady na životní prostředí), Social (hodnotí společenskou odpovědnost) a Governance (hodnotí odpovědný přístup k řízení společností), jsou dnes již běžnou součástí rozhodování o investicích.
Společenská odpovědnost a udržitelnost se stávají stále častěji zásadním ukazatelem „zdravé“ firmy nebo projektu. Kdo dnes není ohleduplný k životnímu prostředí a ostatním lidem, jako by ani nebyl.
V posledních letech celé věci pomáhá akční plán EU, kdy jedna z jeho částí, konkrétně nařízení SFDR, si dává za úkol větší transparentnost a sjednocení ukazatelů z oblasti ESG, které budou povinnou součástí investičních nabídek a produktů.
Díky výše uvedenému má tento směr značně pozitivní vliv na investování. ESG-rated firmy, projekty i produkty, které myslí nejen na objem investice a výnos, ale také na to, jaký bude mít investice dopad na planetu a její obyvatele, jsou více konkurenceschopné a celkově mají větší tendence inovovat a progresivně růst, a to nejen v oblasti ESG.
Riskujte, ale s mírou. Nemyslím si, že existuje něco jako univerzální klíč na jakýkoliv typ investice. Dle mého názoru je dobré držet balanc mezi analýzou, dlouhodobým plánem a odhodláním k akci.
Jelikož se jedná o interní a citlivé informace týkající se ekonomiky projektu, tak konkrétní bohužel moc být nemůžu ☺ Ale rád uvedu všeobecný a hodně zjednodušený příklad, kdy se u správně nastaveného rezidenčního projektu bavíme o developerské marži +20 % (gross margin) z celkových výnosů projektu. Individuálně dle typu projektu, jeho objemu a délce poté závisí na DCF metodě ocenění, kde se následně bavíme o ukazatelích IRR (návratnost equity +15 %) a NPV.
Zde znovu nemohu být příliš konkrétní, jen uvedu, že se jedná o špičkově hodnocený čtyřhvězdičkový boutique hotel přímo na pobřeží Jaderského moře. Od majitelů jsme dostali exkluzivní mandát pro český a slovenský region. Prodej hotelů je specifický v mnoha ohledech, není to jen o ADR (průměrné denní sazbě, která vyjadřuje průměrný příjem z pronájmu na jeden zaplacený obsazený pokoj v daném časovém období) a obsazenosti. V tomto případě jsme zajistili kompletní prodejní podklady ve formě memoranda obsahujícího analýzu trhu, ekonomickou situaci v dané lokalitě, finanční výsledky hotelu a následnou finanční projekci na následujících 10 let. Aktuálně jsme ve druhém kole jednání se zájemci.
Jedná se o bytový dům s opravdu bohatou historií v exkluzivní centrální lokalitě Olomouce. Dům sloužil od 17. století jako hostinec, v roce 1736 pak získal své pojmenování „U Zlatého lva“. Nemovitost poté vlastnili olomoučtí měšťané z řad lékařů, zlatníků a purkmistrů. Aktuálně je dům připraven na kompletní rekonstrukci, má vydané stavební povolení a v závislosti na vizi nového majitele zde mohou vzniknout luxusní byty nebo butikový hotel.
Chatu v Krkonoších, a na to navázaný projekt apartmánů, máme již v nabídce a potvrdilo se naše očekávání, že stále přetrvává enormní zájem o horské rekreační nemovitosti. Věříme tedy, že tato nemovitost již brzy najde nového majitele.
V hlavním městě se zájemci mohou těšit na portfolia činžovních domů od zahraničních majitelů a také hned na několik rezidenčních projektů, jeden z nich v objemu až 150 bytů. Ve zbytku republiky budeme nabízet zejména projekty rekreačního charakteru v horských oblastech.
Ze sportu se nejaktivněji věnuji fitness, konkrétně silovým tréninkům. Dále jsem se začátkem sezony (znovu) začal chodit na golf. V obou případech mám skvělého sparing partnera v podobě mé manželky Moniky. Oba sporty jsou pro mě zásadní, protože při nich maximálně vypnu hlavu. Určitě platí, že s fyzickou aktivitou zároveň odchází z těla napětí a mentální únava. Pochopil jsem, že pro zdravý a spokojený život je třeba dbát na balanc. A proto je mým současným největším koníčkem syn Alan.
Jinak se také věnuji kreativním činnostem, jako je malování, grafický design či hra na klavír. A mou dlouhodobou vášní je sběratelství mechanických hodinek.
Life & style
